Zürcher Studierendenzeitung

Unter geltendem Recht kann eine Wohnung von der Mieter*in untervermietet werden, wenn die Vermieter*in zustimmt. Diese Zustimmung muss nicht schriftlich festgehalten sein, ist aber als Beweismittel empfehlenswert.

Die Vermieter*in kann – muss aber nicht – die Zustimmung nur in drei Situationen verweigern. Erstens, wenn die Mieter*in die Informationen über die geplante Untermiete nicht preisgibt, zweitens, wenn die Untermiete verglichen mit der Hauptmiete missbräuchlich ist (beispielsweise, wenn mit der Untermiete ein grosser Profit gemacht wird) oder drittens, wenn der Vermieter*in wegen der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen. Sie muss ihre Verweigerung also begründen. In allen anderen Fällen darf die Vermieter*in nicht ablehnen.

Untermiete verschärft

Der neue Gesetzesvorschlag verlangt, dass die Mieter*in sich mit einem schriftlichen Gesuch an die Vermieter*in wendet und deren Zustimmung schriftlich sein muss. Ausserdem soll die Vermieter*in einen zusätzlichen Verweigerungsgrund erhalten: Wenn der Untermietvertrag länger als zwei Jahre dauert, kann sie die Untermiete ablehnen. Schliesslich wird ihr im Gesetzestext neu ein Kündigungsrecht mit dreissigtägiger Frist eingeräumt, sofern ihre Zustimmung nicht eingeholt wird oder im Gesuch falsche Angaben gemacht werden. Studierende nutzen die Untermiete oft für WG-Zwecke.

Bei Annahme des Referendums müssten Studierende also darauf achten, dass das ganze Vorgehen schriftlich festgehalten wird und das Gesuch korrekt gestellt wird. Auch die vorgeschlagene zweijährige Frist könnte für Studierende umständlich werden. Sie würde dazu führen, dass WGs bei strikten Vermieter*innen nur für zwei Jahre gegründet werden können, beziehungsweise nach zwei Jahren ein neues Gesuch gestellt werden muss. Das neue Kündigungsrecht erscheint auf den ersten Blick problematisch. Jedoch ist es bereits heute so, dass die Rechtsprechung der Gerichte bei Nichteinholen der Zustimmung oder beim Ignorieren der Verweigerung ein Kündigungsrecht gewährt. Die ordentliche Kündigung mit dreimonatiger Frist ist in diesen Fällen immer möglich. Unter Umständen darf die Vermieter*in sogar fristlos nach einer Mahnung kündigen.

Eigenbedarfskündigung erleichtert

Die Gesetzesänderung verschriftlicht in diesem Aspekt also hauptsächlich, was bereits gängige Gerichtspraxis ist. Ganz neu wäre nur die Einführung der dreissigtägigen Frist. Die zweite Änderung betrifft die Kündigung der Vermieter*in aufgrund des Eigenbedarfs. Heute ist die Regelung relativ strikt, denn der Bedarf muss dringend sein. In sachlicher Hinsicht heisst dies, dass es der Vemieter*in nicht zuzumuten wäre, aus wirtschaftlichen oder anderen Gründen auf die Eigennutzung der Mietwohnung zu verzichten. Zusätzlich muss eine zeitliche Dringlichkeit gegeben sein. Mit der vorgeschlagenen Revision wäre nur noch ein «bedeutender und aktueller» Eigenbedarf notwendig. Dies wäre also eine Abstufung verglichen mit der heutigen Lage und würde der Vermieter*in eine Kündigung vereinfachen. Allerdings handelt es sich besonders bei «bedeutend» um einen unklaren Begriff, der von Gerichten interpretiert werden müsste. Für Studierende ist relevant, dass die Vermieter*in bei Annahme dieses Gesetzesentwurfs den Mietvertrag einfacher kündigen könnte. Die Änderung würde auch die Beantragung einer Mieterstreckung – ein Aufschub der Kündigung, wenn man keine andere Mietwohnung finden kann – erschweren.